제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2010. 1. 1., 2011. 5. 19., 2011. 12. 31., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2020. 12. 29.>
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)
가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것
1) 수도권지역
2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
② 삭제 <2007. 12. 31.>
③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23.>
④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010. 1. 1.>
⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다. <신설 2018. 12. 24.>
⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23., 2018. 12. 24.>
⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2010. 1. 1., 2018. 12. 24.>
⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010. 1. 1., 2018. 12. 24.>
위 조세특례제한법 99조 4항의 내용은 그동안 도시의 주택을 보유한 상태에서 위 조건을 충족하는 시골집을 시골집 매매 또는 신축하여 소유하게 된 경우로서 일시적 1가구2주택 기간을 초과한 후에 (예 10년 뒤 ) 도시의 주택을 매도할 때 시골집을 주택수에서 제외해준다는 특례법입니다.
도시민이 40세에 도시의 아파트를 보유한 상태에서 시골집을 마련한 후 60세에 은퇴하면서 도시의 주택을 매도할 때 양도소득세는 시골집을 주택수에서 제외하고 산출한다는 세법이지요.
도시에 주택을 소유한 도시민이 미리 시골집을 마련하고 은퇴를 준비할 수 있도록 정한 법입니다.
2020년 12월에 법이 개정되기 전까지는
1. 대지면적 660m2 이하 (약 200평)
2. 주택면적 150m2 이하 (약 45평)
3. 취득시 주택과 대지+ 대지로 간주할 수 있는 부속토지 가액 (기준시가) 2억이하
였지만 법이 개정되면서 1,2항은 삭제되고 다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것만 남게 되어 시골집에 대한 세법이 단순화되었으니 참고하셨으면 합니다.
여기서 토지의 가액을 기준시가의 합계액으로 한다는 말의 의미는 매매 실거래가 금액이 아닌 매수 당시의 토지분 공시지가 + 주택의 국세청 기준시가의 합계액을 의미합니다. (매매금액이 3억이라도 대지 공시지가의 합 + 주택 국세청 기준시가가 2억이 넘지않는다면 해당)
혹시 위 세법 내용 중 더 궁금하신 사항이 있으시다면 국세청 (126) 양도소득세 관련 부서에 문의하셨으면 합니다.
**** 단, 세법상 고급주택(별장)의 기준은 고가주택 9억이 초과하지 않는다면 일반주택으로 간주한다는 얘기도 있으나 대지면적 662m2 초과인 경우로서 상주주택이 아닌 경우 고가주택으로 적용될 수 있음은 주의하셨으면 합니다.
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