맘에 드는 집이 있는데 건물이 신축 미등기 상태라고 합니다.
건물 등기 후 매매시 천만원 정도 더 요구하는데 어떻게 하는 게 좋을까요?
혹시 미등기 상태로 계약시 주의할 점
미등기 주택인데요. 라는 질문을 받았을 때 관련 서류를 확인하지 못한 상황에서 답변을 억지로 한다면 여러가지 경우의 수를 모두 얘기할 수 밖에 없습니다. -.-;;
좋은 의견을 들으려면 질문도 상세히 해야 좀 더 현실적인 의견들을 수 있습니다.
그러나 매수전인지라 매물 정보를 공개하기 난감하신 점 감안하여 최대한 경우의 수로 답변 드리면 일반인이 얘기하는 미등기 주택은
1. 1970년 이전에 건축한 집인데 지금까지 건축물대장 등록하지 않고 있는 무허가주택
2. 무대뽀로 불법으로 건축한 주택인지라 건축물대장이 없는 주택
1,2항 건축물대장 만들고 등기부등본 만들려면 양성화해야 하니 비용이 발생합니다.
이때 무허가 주택은 건폐율 등 건축법에 문제가 없어야 양성화가 가능합니다.
건축법 위반 건축물은 양성화 안됩니다.
3. 건축허가를 받고 건축했는데 건축물대장이 있다?
-> 건축물대장이 있으면 등기까지의 비용은 그리 많이 들지 않습니다.
진짜 미등기주택이니까요. 매도자가 과태료 또는 과징금 조금(?)내고 소유권보전 등기 후 매매합니다.
(아래 보전 등기 신청 기간 위반시 제재 내용 참조하세요.)
매수자가 매수 후 건축물대장의 소유자가 아니기 때문에 매수자 명의로 등기하는 방법이 쉽지 않기 때문입니다.
우리는 부동산 등기법 65조 1항의 포괄승계인이 매수자도 포함된다고 유추할 수 있습니다. (안됩니다.)
그러나 법으로는
포괄 승계인에 매수자는 포함되어 있지 않는 것으로 대법원 판례들이 있다는 점을 주의해야 합니다. 단, 매수 후 부동산 등기 특별조치법 시행되는 기간엔 매수자도 신축 미등기 주택에 대하여 소유권보전 등기할 수 있습니다.
3. 건축허가를 받고 건축했는데 건축물대장이 없다?
-> 건축물 대장이 없다면 아직 신축주택 사용승인(준공) 전이며 지목도 대지가 아닌 타 지목이라면
농지/임야 -> 대지 개발헹위허가 명의변경 (매도자 -> 매수자),
건축허가 변경에 따른 인허가 명의변경 (매도자 -> 매수자) 에 따른 인허가비 추가 발생 최소 300만원 이상
농지/임야 -> 대지 지목변경에 따른 공시지가 증가분 취득세 (법무사비용 포함 약 4%)
신축 건축물 소유권보전에 따른 취득세 (원시 소유권보전에 따른 취득세 3.16% + 법무사비용 = 약 4%) 도 추가로 발생하는 금액입니다.
매도자가 직접 사용승인(준공) 낸 후 건축물대장 만들고, 등기부등본 만든 후 매수자에게 소유권이전하면 매수자는 매매에 의한 취득세 (1.1%) 추가 납부합니다.
매도자가 왜 신축 주택 건축물대장도 만들지 않고 3항으로 소유권이전하려고 할까요?
일단 토지분 양도소득세는 최소로 납부하고 주택분은 매수자가 직접 건축한 것으로 처리하여 건축분에 대한 양도소득세는 내지 않으려고 하는 경우가 대부분입니다.
그러나 현실은 건축물대장 만들기 전 매수자 명의로 개발행위허가 명의이전하는 것부터 등기완료까지의 비용 이상을 매도자는 매수자에게 가격절충해주는 것이 보통이기 때문에 전원주택 분양 고수들은 대부분 건축등기 후 매도합니다. (매수자에게 아쉬운 소리하지않아도 되는 신축 건축물 절세 방법이 있으니까요.)
매도자로부터 농지/임야 개발행위허가 인허가자 명의변경, 건축허가 명의변경 토지사용승낙서가 첨부된 개발행위허가라면 토지사용승낙서 명의변경 등에 관한 서류 및 비용을 확인하시고 소유권이전에 따른 잔금일 전에 매도자에게 모두 구비하라고 요청합니다.
3-1.
ㄱ. 3항의 경우 현장에 한국국토정보공사의 경계측량 말뚝이 분실되어 없는 경우 사용승인(준공) 전 현황측량에 따른 측량비용이 추가될 수 있습니다.
ㄴ. 전원단지 개발 매물인 경우 매수자 명의로 주택 준공 후 개발부담금이 발생할 수 있습니다. (일정 면적 이상 단지 개발인 경우 토지준공, 건축 준공 후 4개월이 지난 시점에 토지 준공을 한 당시 소유자에게 개발부담금이 부과됩니다.)
* 이 과정에서의 추가 비용 대략적인 합계가 주변 정상적으로 등기하고 매매하는 주택들의 시세보다 매수자의 시간과 비용 발생을 상쇄하고도 남음이 있어야 적정한 매물입니다.
4. 좀 안좋은 상황일 경우입니다.
신축허가 득하고 건축은 완료하였으나 건축과정에서 남의 땅 침범 또는 법규 위반 등의 사유로 사용승인을 받지 못한 상황일 수도 있습니다. 최악의 경우이지요.
매도자가 설계변경을 통해 사용승인(준공)을 받을 수 있음에도 양도소득세 절감을 위해 3항으로 매도를 시도하는 경우가 아닌 건축 진행과정에서의 불법행위를 해결할 수 없어 그냥 현상태에서 매도하려는 경우입니다.
이 경우엔 개발행위허가를 담당하고 있는 토목측량설계사무소, 건축허가를 담당하고 있는 건축설계사무소에 계약 전 매도자와 함께 건축주 명의변경과 함께 사용승인(준공)에 관한 절차와 비용을 문의하시고 계약하셔야 실수할 확률이 줄어듭니다.
토목측량설계사무소와 건축설계사무소에서 준공 검사 진행하다 불법행위로 인해 반려된 주택이라면 사용승인(준공)이 어렵다는 것을 고지하기 때문입니다.
이런 최악의 경우라면 매도자는 계약전 매수자의 인허가업체 미팅을 못하게 하려고 할 것입니다. 건축 준공 과정에서 해결할 수 없는 문제로 준공이 불가하다는 사실을 인허가 업체에선 알고 있으니까요.
계약전엔 인허가업체 미팅시켜줄 수 없다. 라고 하였지만 그래도 주택이 마음에 들어 계약진행한다면?
계약서 단서조항란에 사용승인(준공)이 원활히 진행되지 못하면 소유권이전 후에도 이 계약은 무효로 하고 매매금액은 매수자에게 반환하기로 하며 매도자의 소유권반환에 따른 비용은 매도자가 부담한다. 라고 명기하셔야 합니다.
그리고 계약하고나선 잔금 때까지 기다리지 마시고 매수자의 권리인 인허가 업체 미팅을 진행합니다. ( 건축주 명의변경 절차와 서류 및 비용에 대해 인허가 업체에 문의하겠다고 하면서 매도자에게 연락처 달라고 하시면 매도자가 인허가 업체의 전화번호 안 줄 수 없습니다. - 그래도 안된다면 군청 들어가 인허가업체 확인합니다.) 인허가 업체들 방문하였는데 진짜 사용승인(준공) 불가한 사유를 확인하였다면 계약 해지조건에 따라 계약금 반환을 요구합니다. 잔금까지 지불한 후 반환받는 것보다 계약금 반환받는 것이 더 현실적이니까요.
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